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Le casse municipali prosciugate dallo “sprawl commerciale fantasma”
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Data di pubblicazione: 10.03.2009 |
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Uffici, fabbriche, centri commerciali: tutto vuoto e che non genera gettito per le amministrazioni che li hanno promossi pagando le infrastrutture di questo cimitero. Business Week, 8 marzo 2009
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Titolo originale: A Ghostly Commercial Sprawl Drains Municipal Funds – Scelto e tradotto da Fabrizio Bottini
Per le amministrazioni che si cimentano con una tendenza economica sempre più al ribasso, lo sprawl urbano vuoto si sta dimostrando un problema più economico che ambientale. In tutta l’America restano gli scheletri di milioni di metri quadri di immobili commerciali, che determinano un netto taglio del gettito fiscale. E le amministrazioni si trovano di fronte al problema di affrontare questo incremento di spazi non più produttivi.
Certo la questione dei pignoramenti delle case è stata il problema centrale della crisi immobiliare, ma anche gli edifici commerciali inutilizzati stanno giocando un ruolo essenziale per le finanze municipali. Lo stato più popoloso, la California, si trova di fronte un passivo di 42 miliardi, a cui si aggiunge una legge statale che impedisce l’aumento delle tasse immobiliari, che sono la fonte principale delle entrate. Probabilmente, l’unica possibilità di uscirne nel breve termine sono forti tagli di spesa e l’aiuto dello stimolo federale. “Devono stabilire delle priorità” commenta a proposito di chi scriverà questo bilancio Robert Lang, condirettore del Metropolitan Institute, centro studi immobiliari al Virginia Tech.
In gran parte, queste proprietà commerciali inutilizzate lo resteranno finché l’allentamento della stretta sul credito e una nuova fiducia faranno riprendere l’economia. Gli elenchi degli immobili commerciali su LoopNet.com (LOOP), sono cresciuti del 16% rispetto all’anno precedente, fino a 651.000, nell’ultimo trimestre del 2008, spiega Mike Manning, vicepresidente del sito di settore di San Francisco.
Colpiti gli operatori edilizi suburbani
A Sacramento, città in pieno boom ai bei tempi, cresce moltissimo la preoccupazione sugli effetti degli immobili commerciali inutilizzati o abbandonati. A quattro isolati dalla sede in cui si riunisce L’Assemblea Generale della California, là dove i lobbisti normalmente sciamavano alla ricerca di spazi per uffici, la domanda è esile. Un edificio di proprietà del CB Richard Ellis Group (CBG) di Los Angeles è vuoto al 50% nonostante le finestre a tutta parete, un interno appena rifatto, la distanza di un tiro di sasso dall’ingresso del Campidoglio. “Se avessimo proposto questi spazi nel 2006, ci sarebbero stati almeno dieci aspiranti” commenta il vicepresidente anziano Ken Turton. “Oggi sono due o tre”.
Una ventina di chilometri più a sud, nell’area suburbana di Elk Grove, è vuota più di un terzo della superficie a uffici. Un complesso commerciale su 40 ettari, l’ Elk Grove Promenade, è stato fortemente promosso per anni come vera cuccagna economica, ma ora sta lì in attesa indefinita. Il suo finanziariamente instabile promotore, la General Growth Properties (GGP), deve all’amministrazione 400.000 dollari, secondo i calcoli del Sacramento Bee. Le sue azioni ora valgono 35 centesimi a quota, dai 44 del maggio scorso.
É difficile essere ottimisti di questi tempi: anche per Steve Czarnecki, direttore esecutivo della Elk Grove Economic Development Corp., che spiega come il suo lavoro sia di “proporre le cose entro un contesto positivo”. Le entrate fiscali lorde a Elk Grove sono complessivamente calate del 15,3% nel secondo e terzo trimestre del 2008, rispetto al 2007, soprattutto a seguito dell’implosione immobiliare commerciale. Nel 2006 la locale concessionaria Saturn (GM) e un negozio Circuit City erano fra le prime 25 fonti di reddito da vendite. Il fallimento della catena di elettronica di consumo Circuit City, che a scala nazionale spegne le proprie luci l’8 marzo, l’ha fatto uscire dall’elenco dei contribuenti nel 2007. Entrambi gli immobili ora stanno lì vuoti: la concessionaria Saturn con le saracinesche abbassate e piene di graffiti.
Il “bizzarro panorama commerciale” di Cleveland
Le tasse immobiliari sono la principale fonte di entrata della Sacramento County, seguite da quelle sulle vendite, e la situazione di stallo negli immobili tocca entrambe. Edifici valutati tre anni fa nel pieno del boom speculativo ora vengono riclassificati a tassi inferiori. E a questo punto molte città e stati accoglierebbero con favore un po’ di flipping — rapidi cambiamenti di proprietà — dato che si tratta di transazioni che generano gettito.
A Elk Grove l’ultimo aggiornamento sulle tasse dalle vendite è una lettura deprimente: “I bilanci delle amministrazioni municipali avranno di fronte le maggiori sfide da decenni a questa”. La città è orientata a risparmiare su servizi “ enterprise” come raccolta rifiuti, autobus, gestione delle acque, spiega la direttrice finanziaria Rebecca Craig.
Anche se la sovraofferta di spazi ha accelerato i problemi dei contesti suburbani come nella Sacramento County, anche situazioni più urbane come Cleveland risultano colpite. Questa città della Rust Belt si trova di fronte ai problemi di zone industriali al centro di aree potenzialmente di grande sviluppo residenziale, o esurbi realizzati secondo modelli urbanistici degli anni ‘30. “É un panorama commerciale bizzarro” commenta Terry Schwarz, Cleveland Urban Design, Kent State University.
Complessivamente si stima una superficie inutilizzata di 1.300 ettari, con 15.000 immobili commerciali vuoti. La quota pro capite di superficie commerciale cittadina è una delle più alte del paese con poco meno di 4 mq, dice Schwarz (la media nazionale è meno di due). La popolazione si è sparsa all’esterno, ma si è continuato a costruire creando delle ridondanze, fra offerta centrale e esurbana. “Le attività hanno seguito la popolazione – continua Schwarz. Ma la vecchia roba resta, e non funziona più bene”.
Alcuni spazi comportano forti rischi ambientali
Sparsi fra gli spazi commerciali e gli uffici vuoti, ci sono superfici ex industriali come i dieci ettari della fabbrica Midland Steel Products a ovest del centro di Cleveland. L’impianto ha smesso di produrre scocche per Detroit sei anni fa, e la città ha visto scomparire il gettito fiscale da quello spazio. La Midland pagava ogni anno 277.000 dollari fra imposte immobiliari e sul reddito. Dal 2004, l’amministrazione ne ha cavati solo 22.000.
L’ Industrial-Commercial Land Bank del comune, divisione del settore sviluppo economico municipale, ha demolito i resti dell’edificio, bonificato il sito, ed è alla ricerca di un acquirente. “É molto costoso fare queste cose” spiega Nate Hoelzel, responsabile per le aree dismesse di Cleveland, che si occupa di rischi ambientali industriali. Oltre alla perdita di gettito fiscale, lo spazio Midland Steel è costato alla città quasi 750.000 dollari l’ettaro per la bonifica.
Dal 2006, sono state demolite 2.300 strutture, più altre 900 da parte dei privati. Come nella Sacramento County, anche a Cleveland arrivano notevoli somme di denaro federale per i Neighborhood Stabilization Program Grants, fondi che possono anche essere usati per le demolizioni e ricostruzioni. Con questa inflazione di superfici commerciali in quasi tutte le città americane, nel futuro immediato probabilmente gli immobili resteranno vuoti, e le amministrazioni alla ricerca di soluzioni. “Sono una contabile” spiega la responsabile finanziaria Craig di Elk Grove. “Non uso mai nella stessa frase la parola finanza e la parola creativa”.
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