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Passaggio cruciale per contenere lo sprawl nella Valle
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Data di pubblicazione: 05.01.2010 |
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Gli enormi sforzi della pianificazione e legislazione californiane per cercare di invertire l’ahimè strutturale tendenza allo spropositato consumo di suoli per funzioni urbane a bassa densità.The Fresno Bee, 4 gennaio 2010
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Titolo originale: Effort to limit Valley sprawl hits crucial stage – Scelto e tradotto da Fabrizio Bottini
Gli amministratori della San Joaquin Valley hanno passato tre anni a perfezionare un piano per arginare lo sprawl urbano. Quella era la parte più facile.
Adesso che il Valley Blueprint Planning Process inizia il suo quarto anno, la pianificazione regionale si dedica all’aspetto più spinoso: come modificare decenni di pratica costruttiva, e trovar posto a più persone su meno superfici.
Per la circoscrizione della contea di Fresno, il Blueprint indica una media di venti alloggi ettaro nei nuovi insediamenti, contro i 9,5 della tendenza attuale. Significa più che raddoppiare le densità di oggi.
Ma per arrivarci occorre far dimenticare sia ai costruttori che ai loro clienti le abitudini consolidate che hanno alimentato lo sprawl invece che insediamenti compatti.
“Le imprese locali sono attestate su un modello di intervento per case single unifamiliari” spiega David Fey, vice responsabile per l’ufficio pianificazione di Clovis, che sta modificando il proprio strumento generale per adeguarlo alle linee del Blueprint.
Per arrivare a densità residenziali maggiori, si dovrà cambiare questo orientamento alla casa singola, dicono gli urbanisti. Nei nuovi interventi ci dovranno essere meno edifici unifamiliari e più appartamenti, condomini, palazzine.
Perché ciò accada, si devono adeguare tante cose, dai sistemi di concessione dei mutui agli orientamenti dei consumatori.
Esiste un ostacolo istituzionale al tipo di edifici che ci consentirebbero maggiori densità, ed è che nella maggior parte dei casi non ottengono prestiti” commenta Barbara Steck, vicedirettrice del Council of Fresno County Governments e importante esponente del gruppo di lavoro Blueprint.
Uno dei motivi, continua, è che gli enti per concedere il prestito richiedono che sia già stata venduta, prima una grossa quota del condominio, per concedere i mutui sui singoli appartamenti. Il che crea un meccanismo circolare insolubile: non si possono finanziare i progetti se non si trovano acquirenti, ma gli acquirenti non ci sono se mancano i finanziamenti.
I costruttori sono un po’ in ansia per queste novità, anche se ci si sta orientando per via della recessione a edifici e lotti più piccoli, racconta Michael Prandini, presidente e responsabile esecutivo dell’Associazione Costruttori Edili delle Contee di Fresno e Madera.
“É finita l’epoca dei mille metri quadrati” spiega Prandini. “Ci saranno ancora lotti del genere, ma non saranno certo quelli più frequenti”
Si stanno anche realizzando più case a due piani. Anche appartamenti, complessi a funzioni miste con case, uffici, negozi, anche nel medesimo edificio.
Contemporaneamente, c’è una legge statale che sostiene densità come quelle indicate dal Blueprint.
Il Senate Bill 375, entrato in vigore a fine 2008, chiede che gli enti di programmazione del territorio introducano criteri di riduzione delle emissioni di gas serra nei piani di lungo periodo per casa e trasporti, con maggiori finanziamenti statali per chi si adegua. Questo fornisce ai proponenti del Blueprint una importante “carota” da utilizzare per l’attuazione del piano.
“Le nostre indicazioni di fatto uniscono Senate Bill 375 e obiettivi territoriali del Blueprint” conferma D-B Heusser, City Manager di Selma.
Fra le azioni previste dalla municipalità quest’anno c’è la riduzione delle dimensioni minime di un lotto, da 650 a 450 metri quadrati. E con l’autorizzazione del comune sono anche possibili superfici minori, precisa Heusser.
Il prossimo passaggio per il Blueprint è previsto in febbraio, quando uno studio di consulenza inizierà a lavorare su una “cassetta degli attrezzi”, tecniche di pianificazione specificamente orientate ad attuare le linee guida del Blueprint.
Alcuni esempi: modelli di norme di zona, esposizione di casi studio su come altri territori hanno risolto problemi simili, questioni legali. Il lavoro dovrebbe essere concluso in ottobre.
Le amministrazioni si aspettano molto da questo contributo, commenta la coordinatrice Steck.
“É confortante vedere come le amministrazioni associate ci chiamano per parlare del Blueprint mentre stanno aggiornando i propri strumenti di piano. Lo tengono continuamente presente in tutti i passaggi”.
Nota: per maggiori informazioni sul processo decisionale di pianificazione regionale e i relativi documenti programmatici si veda il sito http://valleyblueprint.org ; su Mall anche vari contributi riguardo al citato Senate Bill 375 californiano del 2008 (f.b.)
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Il sito di Edoardo Salzano
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