Mall International (in English)
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Un affare, farsi otturare
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Data di pubblicazione: 07.02.2010 |
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Nuove professionalità: il dentista urbano, che si occupa di infill development, colmare i vuoti lasciati dalla carie dell’incuria urbanistica. La città (e i cittadini) sorridono, pagando. The Sunday Times, 7 febbraio 2010
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Titolo originale: How to make a killing with a filling – Scelto e tradotto da Fabrizio Bottini
Una mattina l’estate scorsa, Ian Dollamore andava nella sua solita gastronomia di quartiere per farsi uno sfilatino al prosciutto. Per strada, ha notato proprio lì vicino due garage un po’ sgangherati. Dopo aver chiesto qualche informazione, ne ha scoperto il proprietario per fargli un’offerta che non si poteva rifiutare.
Siamo ancora all’inizio, ma con un po’ di fortuna e l’autorizzazione edilizia, quei tristi garage potrebbero essere sostituiti da un magnifico edificio moderno a quattro piani pensato su misura per quest’area tanto vivace della capitale. Al netto di costi e tasse, al proprietario si profilano 300.000 sterline di guadagno. E sarà la compagnia di Dollamore, Urban Infill, a gestire il tutto.
Dollamore, 29 anni, è un uomo con una missione da compiere. Formato come architetto e poi orientato alla progettazione urbana, riesce a vedere ambienti stradali vivi là dove altri vedono solo strade e edifici: soprattutto, riesce a vedere dei vuoti. All’inizio, erano solo degli spazi in cui infilare l’appartamento dei suoi sogni; adesso sono occasioni commerciali per la sua compagnia. Definisce la professione “odontoiatria urbana”.
Ha cominciato sette mesi fa camminando per le strade della capitale, alla ricerca di “cavità” che avessero bisogno di essere otturate. Spazi, spiega, che stanno tutto intorno a noi, ma che non saltano immediatamente agli occhi se non si è allenati.
Quando Dollamore e il suo gruppo ne trovano uno dotato di potenziale, si torna in ufficio per un po’ di lavoro di ricerca a tavolino. Si rintraccia la proprietà attraverso il sito web del Registro, e ci si mette in contatto. Il gruppo — che comprende progettisti edilizi e urbani, urbanisti, costruttori — prepara i progetti e la pratica per le autorizzazioni per conto della proprietà.
Si segue la completa realizzazione, fino alla promozione e pubblicità, compresa valutazione gratuita di immobili dal garage vuoto alla casetta unifamiliare al terreno abbandonato. Le tariffe dipendono dal successo dell’operazione: La Urban Infill chiede solo una parte a consegna del compenso per il progetto; il resto si può saldare una volta arrivata l’autorizzazione.
Non c’è niente di troppo piccolo — o di troppo grande — per essere interessante. “Abbiamo proposto un progetto a una birreria, per costruire sopra un pub, e loro ci hanno replicato con un’altra proposta” ricorda Dollamore. Un’idea, quattro appartamenti sopra un altro pub, pensata per adattarsi al contesto vittoriano del quartiere, che potrebbe fargli guadagnare anche 4 milioni di sterline.
L’ispirazione arriva anche dell’America, dove l’ urban infill è sempre più considerato un elemento essenziale di riqualificazione delle zone centrali. In città come San Francisco, Miami, San Diego, Dallas o Chicago, interventi del genere rappresentano il 25%-50% di tutte le nuove costruzioni residenziali.
Il gruppo di Dollamore non è il primo ad aver capito l’enorme potenziale dell’insieme di briciole inutilizzate nella superficie delle città e cittadine britanniche.
E in realtà alcune fra le più interessanti architetture urbane riguardano esattamente spazi del genere: non ultimo per via della difficoltà di reperire angoli più normali.
Ad esempio la Focus House, insolito edificio ricoperto di zinco efficacemente accostato a una schiera vittoriana a Finsbury Park, nord di Londra. L’affaccio stradale è di meno di tre metri — la metà di una casa normale — ma sul retro si apre sino a otto, a creare uno spazio interno straordinario, alla Tardis. Justin Bere, il progettista, è riuscito a farci stare tre camere, due bagni, un soggiorno e uno studio. Soffitti alti e luce in abbondanza.
La casa, che ha richiesto un anno di progettazione ed è costata 400.000 sterline per essere costruita, è anche molto all’avanguardia per l’ambiente. Dotata di un guscio di pannelli di legno austriaci prefabbricati, è influenzata dal concetto tedesco di Passivhaus : massimo isolamento per minimo riscaldamento.
Il progetto espone molto bene i vincoli posti dall’operare in questi ambiti di ritaglio: ci vogliono più di 130 disegni per perfezionare gli angoli della struttura asimmetrica. “Il progetto nasce dalle dimensioni” spiega Bere. “Per rispettare l’ambiente circostante e ottenere l’autorizzazione, non si poteva superare il profilo delle schiere esistenti”.
Anche se uffici responsabili e vicini paiono soddisfatti di questa casa, portata a termine nel 2006, progetti del genere qualche volta faticano a farsi approvare. Ma l’atteggiamento delle autorità ora sta cambiando, dato che i progetti di infill sono considerati alternativi allo sprawl.
A dicembre, il sindaco di Londra Boris Johnson ha proposto che le superfici sottoutilizzate della Greater London Authority (GLA) si sfruttassero per realizzare 30.000 nuove case. Johnson ha chiesto a costruttori e investitori della capitale di “avanzare idee innovative ed economiche per sfruttare al massimo il potenziale delle superfici GLA”.
Dal punto di vista della convenienza, dovrebbe andare in entrambe le direzioni: i costruttori possono mettere le mani su grandi superfici della capitale, e Londra si trova case costruite con poco impegno. La GLA è associata in tutti gli interventi, e i guadagni vengono reinvestiti per realizzare case economiche.
Un piano del genere, proposto dalla Homes and Communities Agency, entro i prossimi tre anni potrebbe veder realizzate 1.250 abitazioni, 500 economiche. Nel quadro della Public Land Initiative, la proprietà pubblica accetta pagamenti posticipati nel caso di joint-venture con investitori privati.
Più interessante — anche se senza immediate conseguenze pratiche — un concorso promosso dal Royal Institute of British Architects per scoprire spazi sinora non considerati adatti per le trasformazioni. Lavorando sul principio secondo il quale chi abita e lavora nei vari luoghi li conosce megliow, Forgotten Spaces invita architetti, artisti, ingegneri, paesaggisti che operano nell’area della Grande Londra a trovare un ambito, costruire un progetto di uso utile alla collettività, elaborare una proposta di attuazione.
Il bando afferma che “ lo spazio dimenticato può essere piccolo o grande: un pendio erboso, un terreno degradato, un parcheggio inutilizzato, un edificio in rovina, passerella o sottopasso”. L’unica condizione è che risponda a un bisogno dell’area e possa svolgere una funzione a favore della comunità locale. C’è un premio di 5.000 sterline per il vincitore, e il concorso è aperto a studenti, artisti, progettisti e architetti della Grande Londra.
I migliori progetti in mostra al National Theatre, London SE1, dal 25 maggio al 4 luglio
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Il sito di Edoardo Salzano
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