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Una nuova era per l’industria a Brooklyn
Data di pubblicazione: 01.10.2012

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La metropoli contemporanea, come ci stiamo accorgendo con un pochino di ritardo (qualcuno non se ne accorge neppure) vive di diversificazione, anche delle attività economiche, non di soli finanzieri designers e fotomodelle. Ce lo ricorda anche il New York Times, 27 settembre 2012

Titolo originale:Brooklyn’s Industrial Space Retools for a New EraScelto e tradotto da Fabrizio Bottini

I massicci edifici industriali affacciati sulla sponda al Sunset Park un tempo pullulavano di attività produttive e militari. È partito anche Elvis Presley verso la Germania nel 1958, dal Brooklyn Army Terminal, uno dei tre milioni di soldati attraverso l’edificio progettato da Cass Gilbert. Un tempo l’area era tanto attiva da aver bisogno di una linea ferroviaria dedicate, e di una stazione dei pompieri e della polizia proprie.
Oggi molti di questi edifici storici, insieme a circa un milione e mezzo di altri spazi per l’industria leggera a Brooklyn, sono obsoleti e faticano a mantenere un ruolo. Realizzati all’inizio del secolo scorso, molti mancano di servizi essenziali come aria condizionata centralizzata o ascensori automatici. New York City si dissangua di posti di lavoro industriali perdendoli verso mercati meno costosi, ed è a dir poco difficile convincere le compagnie a restare.

Ma l’amministrazione cittadina, proprietaria di oltre un terzo degli immobili, insieme agli operatori privati sta cercando di rilanciarli per attività di minor dimensione. Gli edifici entrano così in una nuova epoca della loro vita, che potrebbe avvantaggiare anche i ceti operai dell’area.
Ci sono tre grandi complessi incorso di trasformazione: Industry City, complessivamente oltre 600.000 metri quadrati di superficie sulla Gowanus Expressway, che si rivolge alle piccole imprese del settore alimentare molto vivaci a livello artigianale qui a Brooklyn; Federal Building n. 2, ribattezzato “Liberty View Industrial Plaza”, che si sta rinnovando per un investimento di 40 milioni di dollari è potrebbe essere inaugurato tra poco; Bed Bath & Beyond; il Brooklyn Army Terminal di proprietà cittadina.
“Tutto molto stimolante. Finalmente vediamo le cose cambiare” commenta David D. Meade, direttore esecutivo della SouthwestBrooklyn Industrial Development Corporation, iniziativa economica locale.

Di cosa può succedere al settore industriale è emblematico il caso di Industry City, anche nelle potenzialità.
Parecchi dei 16 edifici che costituiscono il complesso, datato 1895, sono molto degradati.
“Quando arriva il buio pare di stare in un film di Batman con quei fabbricati massicci e abbandonati” racconta Jennie Dundas, comproprietaria della Blue Marble gelati, che si è trasferita in uno spazio produttivo da circa 300 metri quadrati lo scorso dicembre.
Al gennaio 2012 risultava occupato solo il 66% degli immobili, secondo gli analisti finanziari di Morningstar. Sono 2.500 le persone che lavorano a Industry City, secondo la proprietà. Per fare un confronto, quando la proprietà era di Harry Helmsley negli anni ‘70, la fabbrica di gomme da masticare Topps Candy, quella del marchio Bazooka e delle sponsorizzazioni del baseball, aveva qui la sua sede centrale con una occupazione del 95% della superficie e 20.000 occupati.
Chi ci sta ora spiega come finché non sono iniziati un anno fa i lavori attuali della proprietà Rubin Schron e Abraham Fruchthandler, c’erano finestre coi serramenti penzolanti, tetti da cui pioveva dentro, laghi di acqua piovana nei saloni, spazzatura non raccolta dappertutto. Nel 2010, Schron e Fruchthandler non hanno versato la rata dovuta di 300 milioni sulla proprietà, ancora secondo gli analisti di Morningstar.

“C’erano davvero dei problemi” ricorda Jean-François Bonnet, titolare della Tumbador Chocolates, che sta qui dal 2005 e rifornisce di prodotti dolciari anche posti come Pierre e il Mandarin Oriental. Ma oggi Industry City è a una svolta. In aprile è poi stato ristrutturato il debito e ridotte le rate. Nel quadro del nuovo accordo si sono investiti 30 milioni negli immobili.
Si devono riasfaltare le strade, modernizzare i fabbricati, migliorare gli impianti e i montacarichi. “Bisogna passare da un formato industriale obsoleto a qualcosa di chic” dichiara in un comunicato Bruce Federman, il responsabile generale della ristrutturazione di Industry City.
La proprietà ha da poco siglato contratti di affitto con varie imprese molto specializzate del settore alimentare dell’area di Brooklyn, come Blue Marble, Industry City Distillery, Colson Bakery e Nunu Chocolates. Nel settembre 2011, la Industry City Distillery, che produce vodka, si è trasferita in uno spazio da 650 metri quadrati. Uno dei motivi di interesse dell’immobile era il tetto praticabile, dove adesso si vuole realizzare una serra.
“È stato straordinario il sostegno delle trasformazioni strutturali di Industry City” commenta Zachary A. Bruner, che lavora in fabbrica nella distilleria.

Ma ci sono anche grosse sfide da affrontare, perché la crisi delle attività produttive tende a accelerare da dieci anni. Il tasso di spazi non affittati a Sunset Park oscilla sull’8% dal 2005. Era solo il 3,1% nel 2002, meno dell’1% nel 1997, secondo i consulenti immobiliari del CoStar Group.
Cala anche la quantità dei posti di lavoro. Nel 2002 l’area compresa tra la Trentunesima e la Sessantatreesima Strada, e la 1° e 3° Avenue dava lavoro a 3.200 persone, secondo i dati censuari. Nel 2010, siamo scesi alla metà, solo 1.600. Nel complesso dei settori in generale si perde anche di più, da 19.000 a 17.000 nel medesimo periodo.
“Sta peggiorando ancora? Forse no. Di sicuro non è un problema ciclico, ma strutturale” commenta Rene Circ, responsabile delle ricerche industriali per Co-Star, individuando le cause negli affitti elevati e negli immobili invecchiati.

Lo spazio industrial in media a New York City costava circa 12 dollari al metri quadro nel secondo trimestre dell’anno, contro i 4 e mezzo a livello nazionale e i poco più di 5 appena oltre il fiume nel New Jersey, secondo il rapporto del consulente immobiliare Newmark Grubb Knight Frank.
Ma l’amministrazione Bloomberg ha accelerato l’impegno a sostenere il settore industriale a Sunset Park. La città possiede e gestisce più di 500.000 metri quadrati industriali nell’area, dove operano 3.400 persone divise in 140 imprese.
Jonathan Bowles, direttore del “ Center for an Urban Future”, spiega che la conferma della destinazione industriale della zona ha “aiutato enormemente”.
Un impegno a non variare a residenziale. Agli operatori della zona è stato anche concesso un credito di imposta secco di 1.000 dollari per ogni occupato, sino a un massimo di 100.000.

Negli ultimi trent’anni la città ha investito 168 milioni in interventi al Brooklyn Army Terminal, edificio del 1919 che era il punto principale delle forniture militari del paese fino alla seconda guerra mondiale.
Un anno fa, con un tasso di utilizzazione degli spazi sceso all’87%, la New York City Economic Development Corporation ha investito 4,2 milioni di dollari per interventi sui montacarichi e frazionamenti dei locali per complessivi 4.000 metri quadrati, rivolgendosi a inquilini di minori dimensioni. La Corporation ha poi siglato contratti con 30 nuove imprese. Oggi su 300.000 metri quadrati complessivi il tasso di occupazione è del 93%, e gli affitti vanno da circa 60 a 120 dollari al metro.

Stanislav Didenko è titolare di un’impresa di ricambi auto, Xequipped, lavorava in un appartamento fino a trasferirsi in giugno su una superficie di 250 mq a ufficio e magazzino.
La cosa che più ha interessato Didenko erano i finestroni. Altri spazi magazzino che aveva visto non ne avevano. “Volevo luce e affaccio” ricorda, davanti alla fila di finestre da cui si vedono le ribalte di carico e i binari della ferrovia che scorrono tra i due edifici dell’Army Terminal.
Invece di rivolgersi a imprese minori, la proprietà di Liberty View Industrial Plaza spera in un grosso operatore per il proprio edificio a otto piani. L’immobile offre circa 100.000 metri quadri dirimpetto a Industry City, ed è vuoto da dieci anni.
Marvin Schein e Sal Rusi della Salmar Properties l’hanno rilevato l’anno scorso dall’amministrazione cittadina pagandolo 10 milioni, e ne stanno investendo altri 35-40 in ristrutturazioni. Secondo l’accordo siglato l’unica funzione ammessa per trent’anni è industria leggera, e la Salmar deve garantire complessivamente 1.300 posti di lavoro fissi.

Si è intervenuti svuotando il fabbricato, liberando le superfici da circa 1.500 metri quadri a piano, restaurando la facciata. Si stanno risistemando tutte le 600 finestre, automatizzando i montacarichi, installando aria condizionata e rete di fibre ottiche. Si spera che con una modernissima offerta di centomila metri quadri di immobile industriale possano arrivare grossi operatori.
“Cerchiamo imprese di vari settori” spiega Schein. Ma o grandi operatori dalla città continuano ad andarsene, può rivelarsi complesso trovarne di interessati a un edificio vecchio di un secolo.
John Reinertsen, broker della CBRE che propone Liberty View sul mercato, sottolinea come “è difficile trovare superfici da 1.500 metri quadri. Ma per contro è anche difficile trovare un inquilino in grado di occuparli, quei 1.500 metri quadri”.









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Il sito di Edoardo Salzano
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Bottini, Fabrizio
( 08.10.2013 09:04 )
Per motivi tecnici mi sono provvisoriamente trasferito sul sito Millennio Urbano che (tra l'altro) contribuisco a rilanciare dopo un periodo di transizione -->
Bottini, Fabrizio
( 08.09.2013 10:07 )
Da un paio di secoli l'umanità cerca di misurarsi in con la gigantesca ameba metropolitana scatenata dai cicli di industrializzazione: urbanisti, sociologi, scrittori, ora un regista. Ma la cultura italiana mica ci arriva
-->
Barzi, Michela
( 26.08.2013 09:34 )
Le diffidenze leghiste per le diversità si manifestano naturalmente con maggiore evidenza là dove il partito governa e imperversa. Ma si tratta di una cultura pervasiva, per nulla limitata a quei territori e probabilmente neppure limitata a quell'area politica, pronta a ripresentarsi in diversi contesti -->
( 22.08.2013 19:29 )
Gli spazi simbolo del ceto medio e dei suoi consumi opulenti, diventano sacche di disagio, come dimostra il compendio di ricerche della Brookings Institution sintetizzate in un volume. Il problema è di superare la logica di questo tipo di espansione urbana, e tornare a un modello integrato di città. Dalla rivista universitaria Knowledge Wharton, agosto 2013 -->
Bottini, Fabrizio
( 20.08.2013 18:49 )
La globalizzazione significa soprattutto (che piaccia o meno) essere ineluttabilmente inseriti in un flusso di decisioni interrelate: la tutela delle coste nella nostra bagnarola mediterranea, per esempio -->
Eisenberg, Richard
( 10.08.2013 10:28 )
Recensionee intervista su uno dei tanti libri americani dedicati a una questione che dovrebbe però interessare molto di più anche il resto del mondo: l'immaginario collettivo sull'abitare e i suoi risvolti sociali e ovviamente ambientali. Di fatto ci sono intere generazioni cresciute nel mito antiurbano, che deve essere in qualche modo superato, insieme al tipo di consumi che si porta dietro. Forbes, 9 agosto 2013 -->
Bottini, Fabrizio
( 21.07.2013 09:45 )
C'è sempre qualcosa di affascinante, e al tempo stesso inquietante, nel modo in cui ci adattiamo, o proviamo a adattarci, ai mutamenti ambientali del mondo che ci circonda. Specie quando si tratta di trasformazioni consapevolmente indotte da altri, per motivi affatto umanitari -->
Bottini, Fabrizio
( 16.07.2013 08:35 )
Oltre a dire qualcosa di sinistra, come auspicano e chiedono in tanti da troppo tempo, c'è anche un'altra possibilità: quella di fare concretamente, qualcosa di sinistra, ovvero mettere in pratica e verificare gli alti principi. C'è qualche vago segnale in questo senso, basta guardarlo -->
Bottini, Fabrizio
( 11.07.2013 08:13 )
Che fare quando le migliori (e celebrate) idee si dimostrano carenti? Negare l'evidenza, oppure provare a rifletterci sopra davvero, cercando di capire se e dove esiste qualcosa di sbagliato nel modello, o nella nostra interpretazione? -->
Hetherington, Peter
( 03.07.2013 13:12 )
Un urbanista americano, curiosamente noto soprattutto per essere stato preso a pugni da una contestatrice durante un'assemblea pubblica, ha anche parecchio altro da dire sulla professione, e il ruolo nella città e la società. The Guardian, 2 luglio 2013 (f.b.) -->
Bottini, Fabrizio
( 29.06.2013 10:53 )
C'è qualcosa che non torna nell'entusiasmo da un lato per tutte le possibili tecnologie smaterializzanti dell'universo, dall'altro nel permanere di una cultura degli spazi a dir poco novecentesca, industriale, segregata. Quanto c'è di malafede, e quanto di ignoranza? -->
Bottini, Fabrizio
( 28.04.2013 09:12 )
Il successo dei progetti di trasformazione urbana, come suggerisce il buon senso, dipende dal loro essere urbani, inseriti in un contesto ampio con cui entrano in sinergia. Ma il peggior cieco è chi non vuol vedere ciò che gli sta attorno -->
Walker, Alissa
( 02.04.2013 19:44 )
Vivere e camminare a Los Angeles, senza un'automobile, è compatibile con un'esistenza umana. Figuriamoci qui da noi. Los Angeles Magazine, 29 marzo 2013 -->
Vitullo-Martin, Julia
( 30.03.2013 19:30 )
I problemi insediativi, ambientali, socioeconomici, di qualità della vita, e infine politici, posti dal nuovo ruolo del cibo nella metropoli del terzo millennio. Non è il caso, come intuito in fondo dall'Expo milanese, di porre al centro la questione? Spotlight on the Region, marzo 2013 -->
Bottini, Fabrizio
( 30.03.2013 08:50 )
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