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Decentramento residenziale e produttivo (1916)
Data di pubblicazione: 18.08.2006

Autore:

Estratti dal classico City Planning: la cultura della progettazione suburbana e della città giardino europea, prima dell'automobile (f.b.)

Titolo originale: Residential and Industrial Decentralization– Estratto e tradotto per eddyburg_Mall (http://mall.lampnet.org) da Fabrizio Bottini

Il concentramento della popolazione nelle aree urbane a subito un rapido incremento nel secolo scorso. La popolazione delle città è cresciuta in parte per le nascite fra la popolazione indigena. Ma l’invenzione e produzione entro le città di macchinari agricoli e altri apparecchi che fanno risparmiare lavoro hanno reso possibile una crescita della popolazione urbana a scapito di quella rurale. Le maggiori occasioni sociali e produttive delle città hanno condotto un flusso continuo di popolazione dalla campagna. Inoltre, circa tre quarti [1]degli immigrati in America dall’Europa si sono stabiliti nelle città. Poche amministrazioni hanno pianificato in modo intelligente per questa rapida crescita urbana. Sono stati stipati edifici sul terreno, e affollate persone dentro gli edifici. La vita urbana è divenuta per molti versi scomoda, insicura, malsana.
Quando una città cresce, vengono eretti nuovi edifici sui lotti delle vecchie case, oppure le abitazioni degli originali abitanti cittadini o semi-rurali vengono “convertite” a uso urbano per molte famiglie. Spesso accade anche che vengano utilizzati a scopo di abitazione granai o altri edifici di servizio, oppure che le vecchie case vengano distrutte e sostituite da casamenti in affitto. Ogni lavoratore impiegato nelle varie attività locali desidera essere vicino al posto di lavoro. Le strutture per i trasporti pubblici non vengono realizzate prima che ne sia dimostrato il bisogno, e quindi la popolazione si affolla in un’area ristretta, abituandosi a vivere con strade lastricate e senza alberi, in case spoglie, monotone e deprimenti. Si abitua a condurre un’esistenza separata dalla natura. La responsabilità della proprietà di casa è avvertita da pochi. Il senso di cittadinanza e responsabilità morale per mali sofferti da chi sta vicino si indeboliscono. Il prodotto è una razza sempre più artificiale, egoista, apatica.

Nell’interesse sia dell’igiene che della moralità pubblica, la casa a cottage è di gran lunga preferibile all’abitazione in casamento d’affitto. Quando una popolazione urbana vive in casamenti d’affitto, ci sono grandi quantità di persone affollate entro un’area limitata, il che comporta un continuo traffico, attraverso le strade del quartiere, di abitanti e visitatori, e per la consegna di merci. Il traffico è rumoroso, il che logora i nervi degli inquilini più sensibili. Solleva anche una notevole quantità di polvere composta di sostanze minerali e organiche dannose per la salute di chi le respira. I corridoi, cantine e cortili in comune dei casamenti d’affitto sono strumento di trasmissione di molte delle malattie delle famiglie qui riunite. Il pericolo si riduce in qualche misura realizzando finestre a illuminare e ventilare i passaggi, ma non viene eliminato, perché molte parti restano lontane dai raggi del sole, e sono aerate in modo inadeguato. La tubercolosi è responsabile di quasi un decimo di tutti i decessi negli Stati Uniti, stroncando la vita di solito fra le età di venti e quarant’anni, nel periodo di maggior produttività. Il bacillo tubercolare può sopravvivere per settimane al di fuori del corpo umano, in una stanza umida, senza sole, in un corridoio, in una cantina. Il casamento d’affitto contiene di frequente i germi della tubercolosi in gran numero, ed essi possono essere trasportati dalla polvere del corridoio ai polmoni della vittima. La casa in affitto può così ad un tempo ridurre la vitalità, attraverso una relative assenza di luce solare e aria pura, e contemporaneamente offrire abbondanti occasioni per la trasmissione delle più diffuse e pericolose malattie.
I casamenti, inoltre, non assicurano la riservatezza essenziale per un elevato sviluppo umano, mentale e morale. Gli alloggi sono realizzati vicini gli uni agli altri, così che gli affari dell’una famiglia sono facilmente visibili dalle finestre degli appartamenti circostanti. La riservatezza si può ottenere soltanto chiudendo le finestre o le tende, a sacrificio dunque di luce e aria, che sono elementi indispensabili per la massima salute funzionale. É difficile ottenere un po’ di solitudine anche nelle migliori delle case ad appartamenti, dove si è vicini ai suoni di strumenti musicali o ad altri rumori delle molte famiglie circostanti. Ma la più grave controindicazione del casamento in affitto è quella di rendere impossibile la supervisione dei bambini da parte dei genitori. Il bambino per la propria salute deve giocare fuori casa. Ma quando il bambino delle case in affitto esce dal proprio appartamento, esce dal controllo dei genitori, può accompagnarsi a qualsiasi altra persona, desiderabile o no, che il casamento o la strada del quartiere possono aver portato qui. Anche la scelta dei giochi, come quella dei compagni di gioco, è sottratta al controllo dei genitori, e il tempo è spesso trascorso in modi pericolosi.

La casa a cottage non ha nessuno di questi svantaggi. Sulle vie di queste abitazioni la quantità di traffico necessaria, e di conseguenza il rumore e la polvere, sono molto inferiori a quanto si verifica nei quartieri dei casamenti in affitto. Non c’è un corridoio comune attraverso il quale condividere le malattie delle famiglie dei vicini. Ciascuna abitazione è isolate in uno spazio aperto. Anche incendi e occasionali incidenti diminuiscono, nella casa a cottage. Aumenta la quantità di riservatezza, perché le famiglie dei vicini vivono separate, e possono avere al tempo stesso solitudine, aria e luce. Ma la cosa più importante è l’occasione offerta alle madri, principali responsabili dell’educazione dei giovani della razza, di sovrintendere ai loro bambini, che possono giocare in un cortile aperto, con compagni scelti dalla mamma, e a giochi approvati o controllati, mentre lei sta al lavoro in cucina. L’alloggio a cottage rende anche possibile per il capofamiglia coltivare un orto nelle ore libere dal lavoro, cosa che oltre a distrarre in gran parte dei casi dalle occupazioni quotidiane, mette a disposizione verdure fresche, ad un costo inferiore rispetto a quello dell’acquisto al mercato, e offre l’occasione per un’educazione dei bambini alla natura. Non meno importante, il fatto che l’abitazione a cottage quando è in proprietà tende a sviluppare nella famiglia un senso di responsabilità, sia per la propria casa che per il quartiere dove è collocata. Questo senso di responsabilità si riflette nella politica locale, a vantaggio della comunità, rendendo i cittadini più coscienziosi sia nei comportamenti privati che in quelli pubblici.

Esistono due gruppi di politiche sociali particolarmente importanti, come strumenti per indurre i lavoratori industriali delle nostre città ad abitare in case a cottage. La prima si può chiamare decentramento produttivo; la seconda, decentramento residenziale. La strategia del decentramento industriale comporta misure per spostare fabbriche e laboratori dalla città verso il suburbio o l’aperta campagna. Il decentramento residenziale comprende le strategie per spostare gli abitanti delle città verso i sobborghi, o i centri minori, villaggi, campagne. Una politica di decentramento residenziale può, quindi, includere tutte le azioni che penalizzano la realizzazione di casamenti d’affitto in città – per esempio leggi che richiedano a questi complessi di essere antincendio, consentendo al tempo stesso la costruzione di abitazioni unifamiliari con struttura in legno- o promuovono mezzi di trasporto rapidi ed economici, o riducono il prezzo d’acquisto dei terreni suburbani, facilitano i prestiti a basso tasso di interesse per la costruzione di un cottage, favoriscono le tendenze di “ritorno alla terra”.
Le occasioni industriali offerte dalle città costituiscono una delle cause principali della loro rapida crescita in America. Gli imprenditori hanno collocate i propri impianti nei centri urbani principalmente perché si trovavano vicini al mercato del lavoro, alle infrastrutture di trasporto, ai consumatori. Verso le città si spostano sia il disoccupato che l’ambizioso, grazie alle possibilità di impiego regolare, che appaiono maggiori. Questa popolazione industriale è in gran parte la causa del malsano affollamento nelle città americane. Se si potessero spostare queste industrie dalle città ora sovraffollate, verso spazi aperti, se si potessero indurre anche le nuove imprese a stabilirsi in aperta campagna, e se la popolazione industriale potesse essere attirata dalle città verso nuovi villaggi industriali, i caratteristici mali del sistema della casa in America sarebbero grandemente ridotti.

Ci sono molti elementi di carattere economico favorevoli al decentramento produttivo. I terreni per le industrie in città sono molto costosi; si possono ottenere spazi per usi produttivi nei sobborghi o in aperta campagna a costi bassissimi: spesso a nessun costo. Si possono scegliere le comunità dove le tasse sono inferiori a quelle della città, e spesso un consiglio eletto di amministrazione rurale troverà vantaggioso concedere i terreni e esentare dalle tasse per un certo periodo di anni, per un’industria che si insediasse. Le infrastrutture di trasporto per i prodotti di alcuni settori sono senza dubbio migliori nelle città, me questo vantaggio relativo, a favore della collocazione urbana, può scomparire quando vengano realizzati particolari tratti ferroviari all’esterno delle città, a connettere con la rete nel suo insieme. In un centro urbano, gran parte delle attività deve mettere in conto una grande quota del proprio bilancio ogni anno al trasporto di merci da e per gli scali ferroviari, in spese per gli autisti dei veicoli, in sprechi per i danni che comporta un eccesso di movimentazione, ecc.: tutte spese che potrebbero essere eliminate del tutto se lo stabilimento industriale fosse situato su un tracciato di derivazione, dove è possibile caricare le merci sui vagoni direttamente. Il costo del lavoro è più ridotto nelle comunità rurali, se I lavoratori sono meno sindacalizzati che nelle città, o se il costo della vita è inferiore. Se al decentramento produttivo si accompagna quello residenziale, se gli abitanti dei casamenti d’affitto della città si spostano in case a cottage con giardino, salute, soddisfazione, efficienza, stabilità del lavoro possono essere superiori nel villaggio industriale a quanto siano in città, con conseguente riduzione delle perdite derivate all’impresa dall’irregolarità e rilassatezza sul lavoro.

Un programma di decentramento produttivo non è facilmente applicabile a tutti i settori. La sua attuazione dipende dal tipo di industria, dalle dimensioni degli spazi che occupa in città, dalla disponibilità di manodopera, e da vari altri fattori. Le attività che si rivolgono ai soli abitanti di una città, come lavanderie, sartorie, altri laboratori di abbigliamento o macinazione, devono restare, per essere vicine al consumatore, e comunque saranno le ultime a muoversi. Le attività stagionali devono restare vicine a una grande disponibilità di lavoro, e in genere non possono spostarsi verso le comunità rurali, almeno finché non si imporrà un efficiente sistema nazionale di scambi del lavoro. Anche le industrie che hanno già investito molto negli immobili urbani troveranno difficile tagliare le radici e ristabilirsi in aperta campagna. Dunque il processo di decentramento produttivo è necessariamente lento, ma l’obiettivo è comunque importante, e può essere promosso a scala nazionale e statale, da commissioni per il miglioramento dell’abitazione, da camere di commercio suburbane o rurali.
Un decentramento industriale non accompagnato da quello residenziale è di scarso valore per quanto riguarda il problema dell’abitazione. Graham Romeyn Taylor, nel suo Satellite Cities, espone una quantità di casi nel Middle West, in cui i lavoratori industriali sono rimasti abitanti delle città, e si spostano quotidianamente verso il posto di lavoro. Ciò è allo stesso tempo disagevole e inutile. L’esperienza dimostra che è possibile realizzare villaggi industriali in modo coordinato, applicando i migliori principi urbanistici alla loro costruzione, e vi si possono alloggiare i dipendenti in case igieniche, artistiche, riservate. Ma per farlo, è essenziale o che l’impresa acquisti centinaia di ettari attorno ai propri impianti, oppure che ciò sia fatto da qualche organizzazione particolare di cittadini. In America è stato sperimentato in modo estensivo solo il primo metodo.
L’esperienza dimostra che chi usa il lavoro può acquistare grandi appezzamenti di terreno a prezzi unitari molto bassi, e con la collaborazione di competenti urbanisti pianificarli e organizzarli con una rete di strade residenziali curvilinee, servite da centri sociali e commerciali, a un basso costo per lotto. É possibile progettare dei cottages per tutta l’area, o solo per una sua parte, realizzandoli contemporaneamente, acquistando i materiali all’ingrosso da un commerciante o fabbricante, pure a basso prezzo, e offrendo così abitazioni unifamiliari ben attrezzate in un gradevole villaggio industriale, a un affitto che il lavoratore possa permettersi di pagare.

Quando un datore di lavoro si impegna a dare casa ai propri dipendenti in questi villaggi, è cosa saggia per lui realizzare alcune abitazioni da affittare, e altre da vendere con pagamenti-rateazioni agevolate, su un periodo dentellale o più lungo. Si dovranno anche lasciare alcuni lotti inedificati, che sarà poi possibile cedere in modi agevolati a dipendenti che desiderano progettarsi e costruirsi la casa. Il datore di lavoro dovrà badare a consentire ai dipendenti di scegliere, se vogliono affittare o comprare, e non dovrà obbligare, direttamente o indirettamente, a vivere nelle proprie case. Se hanno la possibilità di abitare ovunque desiderano, i dipendenti non avranno occasione di sentirsi vittime di paternalismo, o in qualunque modo obbligati a dipendere dal datore di lavoro. Chi rispetta l’individualità del dipendente in questo modo, probabilmente non avrà problemi sindacali.
In altro metodo di decentramento industriale è stato tentato di Inghilterra. Un libro di Ebenezer Howard intitolato Garden Cities of Tomorrow, pubblicato la prima volta nel 1898 col titolo Tomorrow, auspica la realizzazone di città industriali a popolazione contenuta, attraverso società a dividenti limitati composte da cittadini interessati al bene pubblico. Howard raccomanda che tali città abbiano una popolazione non superiore a 32.000 abitanti. Ciascuna deve essere circondata da una cintura di terreni agricoli; la densità di case per ogni quartiere industriale deve essere contenuta. I terreni non sono di proprietà dell’industria che si trasferisce nella città giardino, ma di un comitato col compito di garantire che resti disponibile ai cittadini della comunità. Howard spera di promuovere la creazione di queste città giardino per decentrare l’industria, svuotare le città, assicurare ad ogni cittadino d’Inghilterra sia i vantaggi della vita rurale – aria pura, case unifamiliari, orti – che quelli della vita urbana – buone scuole, chiese, teatri, occasioni di incontro.

Nel 1901, sono stati acquisiti 1.544 ettari di terreno a cinquanta chilometri da Londra, a Letchworth. Sono stati pagati circa 100 sterline l’ettaro, dalla Garden City Pioneer Co., Limited. Subto dopo la Pioneer Co. si è sciolta, ed è stata istituita la First Garden City, Limited, ora proprietaria dei terreni su cui sorge la città. La costituzione di questa società offre dividendi del solo 5% sulle quote, che inoltre possono essere acquisite dai cittadini della Garden City se essi lo desiderano. Alle fabbriche è destinato un apposito quartiere, collocate in modo che i venti dominanti portino i fumi lontano dalle abitazioni. La zona delle fabbriche è nascosta da una collina al resto della città, e attraversata da una ferrovia che collega direttamente Londra a Cambridge. Ci sono già oltre trenta proprietari di fabbriche che sono stati convinti a stabilire i propri impianti in questa città.
Oltre i due terzi dell’area esterna sono destinati ad una cintura agricola permanente che offrirà derrate fresche alla città, condividendone la vita sociale. L’attuale popolazione è di 8.000 abitanti, alloggiati in cottages singoli, doppi o a schiera. Il numero Massimo di abitazioni edificabili per ettaro è di trenta, offrendo così a ciascuna casa un ampio giardino. Inoltre ogni abitante può prendere in affitto degli orti. I costi per le case e i terreni sono bassi, e i lavoratori dell’industria sono alloggiati molto meglio che in città. La cittadina è magnificamente progettata e ben tenuta, con gli abitanti dotati di senso civico. Applicando il piano di Howard’s si è realizzata una comunità industriale decentrata, che offre tutti i vantaggi del villaggio di proprietà dell’industriale, e nessuno dei suoi svantaggi. Questo metodo non è stato ancora tentato su larga scala, ma è promettente, e importante a sufficienza da meritarsi un serio tentativo anche in America sotto la guida di un organismo competente di cittadini consapevoli dell’urgenza del problema.

La politica del decentramento residenziale è importante per le nostre città, sia che l’industria si decentralizzi oppure no. Se le industrie si spostassero dalle città e i lavoratori le seguissero, il problema del decentramento residenziale per il resto della popolazione urbana diverrebbe relativamente semplice, perché si renderebbero disponibili grandi quantità di spazi, per una popolazione limitata. Comunque, che le industrie si spostino o no, è importante che le amministrazioni cittadine, convinte della superiorità relative dell’abitazione a cottage, promuovano questi alloggi attraverso norme particolari. Ovviamente, in genere il lavoratore cittadino non può vivere in una casa unifamiliare nei sobborghi, se non può spostarsi dall’abitazione al posto di lavoro in mezz’ora, o meno. E non può di norma abitare in un cottage se affitto, o pagamento di rate, interessi, ammortamento ecc, per acquistare la casa, gli costa di più – costo quotidiano del trasporto incluso – dell’affitto di una sistemazione equivalente in città. [2]
La questione è in qualche modo più compelssa di quanto non appaia da questo ragionamento, perché spesso ci sono vari membri della famiglia che lavorano in città, nel qual caso la posizione della casa deve essere scelta con riguardo ai bisogni di chi lavora più lontano o per più ore. Anche l’assenza di alcuni vantaggi sociali è di impedimento alla vita suburbana. Quindi uno degli elementi per la soluzione del problema sarà l’offerta di accesso a strutture per l’istruzione e la ricreazione, per tutte le età ed entrambi i sessi, agli abitanti dei sobborghi residenziali.

Per rendere accessibile l’abitare nel suburbio, è importante individuare mezzi di trasporto rapidi ed economici per tutte le zone esterne delle città adatte alla funzione di quartieri residenziali. É importante, per questa ragione e per il traffico veicolare, avere ampie strade radiali che collegano i poli commerciali, industriali e di incontro della città ai suburbi.
Il costo delle abitazioni suburbane che si realizzano di solito in America, è proibitivo per le classi lavoratrici. Le abitazioni vengono costruite singolarmente, a prezzi al dettaglio per quanto riguarda i materiali, il costo del lavoro, i prestiti, spesso da persone poco addentro ai metodi per ridurre i costi di costruzione; sono edificate su lotti dalle forme poco adatte, acquistati da speculatori fondiari a prezzi eccessivi, affacciati su strade eccessivamente larghe e costose da realizzare. Per ridurre i prezzi delle abitazioni, dunque, in primo luogo è necessario abbassare quelli dei terreni. Ciò si può ottenere in parte attraverso lo zoning, ad esempio destinando quartieri interamente alle abitazioni, cosa che contiene i valori speculativi dei terreni. Si può ottenere anche rendendo più economica la realizzazione delle strade, progettate più strette, semirurali, nei distretti solo residenziali, e predisponendo lotti edificabili in qualche modo meno profondi di quelli caratteristici delle città americane. I terreni possono anche essere resi più economici tassando nello stesso modo sia i terreni urbanizzati che quelli inutilizzati, per il loro valore potenziale. La bassa tassazione di oggi sui terreni inutilizzati serve da stimolo agli speculatori per mantenerli tali. Se la valutazione di queste superfici si incrementasse, i proprietari entrerebbero in concorrenza per vendere i propri terreni, riducendo così i costi per lotto edificabile. Il costo del denaro preso in prestito per ogni casa si può ridurre se a chiedere il prestito sono grosse entità, con grosse somme per grandi operazioni. Oppure, le somme possono essere concesse in prestito, a singoli o cooperative di inquilini, dalle amministrazioni statali o cittadine, seguendo l’esempio europeo, posto che questa politica ottenga buoni risultati tali da compensare i gli elementi negativi che caratterizzano i sistemi di sussidi pubblici. Gli insediamenti suburbani, comunque finanziati, devono essere progettati da esperti urbanisti e realizzati con tutte le economie di scala nell’acquisto di materiali e uso di manodopera.

Esistono quattro principali forme organizzative che possono essere utilizzate per le operazioni su vasta scala dell’insediamento suburbano: (1) il soggetto commerciale, che interviene a scopo di profitto per l’investitore; (2) il soggetto filantropico, che costruisce i quartieri principalmente a vantaggio degli abitanti, e non cerca alcun ritorno monetario dal proprio investimento; (3) il soggetto cooperativo, attraverso il quale gli abitanti organizzati realizzano l’insediamento nel proprio interesse collettivo; (4) il soggetto pubblico, che realizza la trasformazione per il vantaggio pubblico, in genere senza alcun fine di profitto monetario per l’investimento. Le linee di demarcazione fra questi quattro tipi di soggetto non sono nette. L’agenzia commerciale può essere filantropica, nel senso che può trovare un buon affare il fatto di tenere in considerazione il miglior interesse dell’inquilino o acquirente finale. Il soggetto filantropico, d’altra parte, tende ad essere sempre più commerciale, perché ritiene che una beneficenza finalizzata ad eliminare la povertà di chi la riceve debba essere gestita con criteri di impresa. Gran parte delle cosiddette compagnie filantropiche che realizzano insediamenti suburbani sono imprese a dividendi limitati concepite per versare il 5% sul capitale investito, destinando tutti i guadagni ulteriori agli occupanti delle abitazioni sotto forma di servizi di vario tipo. Le cooperative sono gestite secondo il principio filantropico del servizio, e al tempo stesso animate dal desiderio di massimo profitto per l’investimento, in termini di benessere degli inquilini associati. Si chiama “self- help through service”. Tutti i tipi di entità descritti sopra, possono essere promossi attraverso un’agenzia pubblica – sia statale che municipale – che metta a disposizione terreni a basso prezzo, esenzioni fiscali, prestiti a interesse ridotto, o altre agevolazioni, a chi sta costruendo case salubri per i ceti più poveri.

Esempi dell’organizzazione di tipo commerciale per la costruzione di cottage si possono trovare in qualunque città in crescita. Anche le società filantropiche a dividendi contenuti hanno realizzato molto, per l’affitto o la vendita, nelle città americane, come ad esempio la City and Suburban Homes Company, a Homewood, Brooklyn ; la Sanitary Improvement Co., Washington; la Goodyear Tire and Rubber Co., di Akron,Ohio; e la Modern Homes Company, di Youngstown, Ohio. I gruppi industriali, il cui scopo può essere sia filantropico che commerciale, hanno ampiamente costruito per i propri dipendenti, in molti paesi. Gli esempi del principio cooperativo sono rari in America, anche se questo tipo di struttura probabilmente verrà sperimentata a Billerica e East Walpole, Massachusetts, e a Hamilton, Ontario. L’abitazione cooperativa si è dimostrata decisamente un successo a Harborne, Hampstead, e in altri sobborghi giardino realizzati in forma associata in Inghilterra. Insediamenti suburbani di iniziativa pubblica sono stati sviluppati dal County Council di Londra, e da centinaia di amministrazioni municipali europee: come a Sheffield. Inghilterra, o Ulm, Germania. Sono intervenuti i governi nazionali o provinciali in Irlanda (Congested Districts Board), Nuova Zelanda e Germania.
Qualunque di questi tipi di ente può essere utilizzato, in determinate condizioni, per realizzare vantaggiosamente insediamenti suburbani. Il tipo commerciale è quello più comunemente attivo, perché la spinta del profitto è sempre uno stimolo alla costruzione di case nelle città in crescita. Ma le abitazioni realizzate per l’uomo di pochi mezzi sono costruite e progettate meno bene di quelle degli altri tipi di agenzie, dato che lo scopo è quello di garantire profitti immediati agli investitori. L’interesse dell’abitante è considerato solo per quanto fa guadagnare. Il tipo di organizzazione commerciale è inevitabile nella costruzione di case, finché resterà l’istituto della proprietà privata, ma nella maggior parte delle città deve essere affiancato da altre forme di agenzia.

L’entità filantropica, o società a dividendi limitati, può essere utilizzata per trarre vantaggio dalla sperimentazione di nuovi tipi costruttivi. Funzione principale della società filantropica, sperimentazione a parte, è quella divulgativa. Essa può prendere la forma di istruzione dei costruttori locali sui nuovi metodi, formazione degli inquilini per il buon mantenimento degli edifici, educazione degli occupanti al risparmio, attraverso nuove e facilitate forme di accesso alla proprietà. Probabilmente il ruolo più importante di questo tipo di agenzia è la scoperta di nuove tipologie di abitazione e la loro cessione in forme di pagamento agevolate agli occupanti. In questo modo, la City and Suburban Homes Company di Homewood, Brooklyn, ha costruito abitazioni su lotti da 12x30 metri e le ha messe in vendita a 2.500-3.000 dollari, terreno incluso. L’occupante può pagare in rate diluite su vent’anni, con versamenti mensili per tasse, interessi e ammortamento, pagando allo stesso tempo una polizza assicurativa pari a due terzi del valore del mutuo, in modo tale che in caso di morte, la compagnia sia tutelata per la vendita della casa, e la famiglia nel suo dirotto alla proprietà.
Negli Stati Uniti sinora non sono state utilizzate agenzie governative per la realizzazione di insediamenti suburbani, ma in Europa esistono vasti appezzamenti di terreni acquistati dalle municipalità, edificati con case a basso costo, e cedute in affitto dal comune ai lavoratori, oppure vendute con rateazioni agevolate di lungo periodo. Quest’ultimo metodo si è rivelato utile a evitare una dannosa speculazione sui terreni suburbani, e per promuovere la proprietà della casa anche fra i più poveri. Sinora, difficoltà costituzionali e una relativa inefficienza o disonestà da parte degli uffici municipali, hanno reso sconsigliabile l’applicazione di questo metodo nel nostro paese. É stato fatto un approccio simile comunque a Toronto, Canada, dove i titoli della compagnia a dividendi limitati vengono garantiti dalla municipalità.

L’organizzazione cooperativa, non ancora sperimentata su larga scala in America, ha caratteristiche particolari come strumento di promozione delle costruzioni suburbane. Secondo questo metodo, il potenziale abitante suburbano investe in quote di una cooperativa di abitazione. Si assicura un’opzione sui terreni del suburbio. Gli occupanti vengono selezionati dalle municipalità entro la cui circoscrizione ricade. Il denaro, sia in Inghilterra che in Germania, può essere preso a prestito dallo Stato a un interesse del 3 o 3½ per cento, e altri fondi si ricavano emettendo obbligazioni. I terreni, naturalmente, devono essere pianificati da esperti urbanisti, e si deve trarre vantaggio dalla realizzazione su grande scala. Quando le abitazioni sono pronte, gli appartenenti all’associazione cooperativa, tutti potenziali occupanti, entrano nelle case e pagano un affitto alla società. Il cui reddito è costituito dagli affitti pagati. Da questo reddito lordo si ricavano le spese di gestione, si pagano gli interessi dei prestiti governativi o delle emissioni, una percentuale è accantonata come capitale di riserva, e quindi vengono pagati gli interessi sulle quote di ciascun socio-abitante, a un tasso contenuto, di solito al 5%. Tutti i profitti netti rimanenti a questo punto possono essere distribuiti ai membri in funzione dell’affitto pagato all’associazione, ma non tornano sotto forma di denaro, piuttosto di quote del capitale, si che ciascuno ne possiede per 1.000 dollari, o il valore della propria abitazione.

Le decisioni sugli affari della cooperativa di abitazione suburbana sono strettamente democratiche. Ciascun membro ha a disposizione uno solo voto. Questa forma organizzativa è particolarmente stabile ed economica, perché ciascun componente ha il massimo interesse negli affari del complesso edilizio. Quindi non ci sono perdite in caso di spazi inutilizzati, perché se una casa è vuota, ogni membro è sollecitato a trovare un nuovo occupante. I costi di riparazione sono mantenuti al minimo, perché gli occupanti fanno attenzione alle proprietà condivise. Ci sono poche, o nessuna, perdite in termini di ritardi sugli affitti, perché le quote dell’occupante possono essere rilevate per eliminare il suo debito nei confronti dell’associazione. Inoltre, con questa forma organizzativa, tutti gli incrementi di valore dei suoli creati dalla comunità diventano proprietà dei membri abitanti.
Quindi il decentramento di attività e residenze è altamente desiderabile, ed è importante che l’America stimoli questo movimento attraverso particolari misure. È necessario istituire un’agenzia nazionale che fornisca informazioni a chi intende costruire, o alle persone che intende impiegare, sui meriti dei vari metodi di progettazione, finanziamento, organizzazione dei complessi suburbani. La stessa agenzia potrebbe costruire o ampliare la propria utenza attraverso la propaganda. Mostre di materiali per l’edilizia, di progetti costruttivi o urbanistici, sui costi e i tipi di organizzazione, regolamenti e metodi di lavoro delle imprese di costruzione. Attraverso la costituzione di un tale centro di informazioni e propaganda sia l’urbanista che il promotore di migliori complessi abitativi industriali o suburbani sarà in grado di agire con piena conoscenza dei risultati, positive o negative, degli esperimenti già condotti, traendone profitto. La sperimentazione a caso, che si risolve in inutili errori, potrà così essere evitata. In tal modo, con poca fatica e spesa, potranno notevolmente incrementarsi quantità ed efficienza dei progetti di decentramento.

Nota: curiosamente, sarà proprio uno dei giovani collaboratori di John Nolen, Earle Draper, a coniare vent'anni più tardi il termine "sprawl", a definire l'insediamento suburbano poco o mal pianificato; è scaricabile da fondo pagina un file PDF di questa traduzione con qualche immagine (f.b.)

here English version

[1]Nel 1910, il 72,1% della nostra popolazione nata all’estero viveva nelle città (amministrazioni con oltre 2.500 abitanti). Sunto del Tredicensimo Censimento, p. 200.

[2]Esistono varie combinazioni. Se si è meno malati nel suburbio si può pagare un affitto equivalente a quello della città più quanto si risparmia in parcelle del medico. Nel suburbio si possono pagare meno le verdure, bevande, abbigliamento, divertimenti ecc.; ciò che si risparmia in questo modo – se non c’è un corrispondente aumento del costo della vita suburbana e il reddito rimane uguale – può essere speso in affitto.

Nolen_City_Planning_Mall


File allegati

Nolen_City_Planning_Mall ( Nolen_City_Planning_Mall.pdf 1.66 MB )
Estratto da John Nolen, City Planning, D. Appleton & Co., New York-Londra 1916







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Bottini, Fabrizio
( 29.06.2013 10:53 )
C'è qualcosa che non torna nell'entusiasmo da un lato per tutte le possibili tecnologie smaterializzanti dell'universo, dall'altro nel permanere di una cultura degli spazi a dir poco novecentesca, industriale, segregata. Quanto c'è di malafede, e quanto di ignoranza? -->
Bottini, Fabrizio
( 28.04.2013 09:12 )
Il successo dei progetti di trasformazione urbana, come suggerisce il buon senso, dipende dal loro essere urbani, inseriti in un contesto ampio con cui entrano in sinergia. Ma il peggior cieco è chi non vuol vedere ciò che gli sta attorno -->
Walker, Alissa
( 02.04.2013 19:44 )
Vivere e camminare a Los Angeles, senza un'automobile, è compatibile con un'esistenza umana. Figuriamoci qui da noi. Los Angeles Magazine, 29 marzo 2013 -->
Vitullo-Martin, Julia
( 30.03.2013 19:30 )
I problemi insediativi, ambientali, socioeconomici, di qualità della vita, e infine politici, posti dal nuovo ruolo del cibo nella metropoli del terzo millennio. Non è il caso, come intuito in fondo dall'Expo milanese, di porre al centro la questione? Spotlight on the Region, marzo 2013 -->
Bottini, Fabrizio
( 30.03.2013 08:50 )
È passato più di un secolo da quando i futuristi volevano spazzar via tutta l'anticaglia che faceva da zavorra al progresso umano, e nel frattempo si è capito che non tutto è anticaglia e non tutto è zavorra. Però adesso un po' si esagera, in tutto il mondo, con le ideologie antimoderniste su misura -->

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